jbo竞博答：物业管理指业主选聘物业管理企业，由业主和 物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配 套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。主要从三个角度理解：一 业主选聘有合格资质等级证书的物业管理企业来实施物业管理；二 物业管理活动中两个重要的主体是业主和物业管理企业，双方签订物业服务合同，明确双方的权利义务；三 物业管理的内容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序。

　　相关法条：《 物业管理条例 》 第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由 业主和 物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、 管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　（1）房屋产权多元化。随着我国经济体制由计划经济向市场经济转变， 90 年代初以来我市住房 制度改革逐步变化，房屋商品化，房屋产权多元化，个人拥有房屋产权的比例越来越高，原来的公房管理体制不能适应市场化和产权转移的形势。

　　（2）人们生活水平的提高，需求增强。房屋作为价值高的资产，是大多数家庭最主要财 产以及财 富积累的主要形式，人们对房屋财产的使用、维护、保值提出了较强的服务要求，一方面要求住得好，房屋状况保持的好，环境整洁优美，同时还要求房屋的保值增值，这些都需要高水平的专业物业管理服务。（3）物业项目建设规模大，房屋及设施设备的维护管理要求专业性程度高。一个物业项目里往往 有成百上千业主，众多业主由于房产毗邻，在使用管理物业、在物业的保值增值等方面，全体业主形成公共性物业管理服务需求，而且房屋建筑结构及设施设备较为复杂，对物业管理服务要求专业文化程度高。这种公共性的物业管理服务不可能由单个业主或少 数业主来完成，需要通过全体业主委托专 业化的物业管理企业来提供这种服务。

　　答：房屋所有权人为业主。在成立业主大会及组建业主委员会过程中，除房屋权属证书上记载的权利人可以认定为 “ 业主 ” 外，购买预售商品房（含经济适用房），尚未取得房屋权属证书的，房屋买 卖合同记载的 “ 购房人 ” 可以视为 “ 业主 ” 。业主是物业管理活动中的重要主体，物业管理离不开业主的参与。业主的物业管理权利和义务是建立在对房屋拥有的财产权基础上，业主既拥有物业管理区域内的一份房产jbo竞博，也是 物业管理区域的成员。业主在物业管理中享有权利，同时也要履行相应的义务。业主在物业管理活动中享有的权力主要 有：接受物业服务；提议召开业主大会，就物业管理的有关事项提出建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权等。同时负有遵守业主公约和业主大会议事规则，执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，交纳物业服务费用等义务。

　　相关法条：《 物业管理条例 》 第六条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

　　答：买房人在购房时就要看业主临时公约，在签订房屋买卖合同的同时要书面承诺遵守临时业主公约。建设单位应当在销售房屋前，制定业主临时公约，在房屋销售时，将业主临时公约向买房人明示，并予以说明；不能到办理入住手续时再将业主临时公约出示给买房人看。

　　相关法条：《 物业管理条例 》 第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人 明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

　　答：业主临时公约要求物业管理区域内全体业主共同遵守 ，能起到规范业主在物业管理活动中行为， 维护全体业主整体权益的作用。例如 ,业主临时公约规定不允许在小区内堆放易燃、易爆等危险物品， 就是为了保证小区全体住户的安全；又如业主临时公约规定对欠缴费用的业主，业主委员会和物业管理企业有权公布欠费名单催缴，是为了维护全体业主的利益，对欠费业主的约束。

　　相关法条：《 物业管理条例 》 第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有 关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理 规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

　　答：业主临时公约由开发企业在售房前制订，主要对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应承担的责任等事项依法作出约定。开发企业制订的业主临时公约不能侵犯购房人的合法权益。

　　相关法条：《 物业管理条例 》 第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有 关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵 害物业买受人的合法权益。

　　答：业主违反业主临时公约的，应该承担相应的违约责任，比如个别业主不按照公约的规定使用公用部位公用设施设备，造成损坏，是对其他业主的利益侵害，应该赔偿损失。对业主违反业主临时 公约的行为，相关业主、业主委员会，物业管理企业、可以督促其改正；协商调解不成的，可以提起诉讼；违反相关政策法规的，报告有关部门。

　　相关法条：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条 业主 违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与 管理的行为，物业服务企业请求 业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

　　答：业主临时公约和业主公约均对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主临时公约适用于业主大会成立前的前期物业管理阶段；业主公约是业主大会成立后，经全体业主所持投票权三分之二以上通过后生效。

　　相关法条：《物业管理条例》第二十三条规定：建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买 受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。《物业管理条例》第二十五条规定：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前 期物业服务合同约定的内容。

　　9、 开发企业制订的房屋买卖合同中有关物业管理的内容，购房人为什么不能随意修改，是不是霸王条款？

　　答：由于物业管理服务具有公共性的特点，绿化、保洁、公共秩序维护等物业服务，服务内容和服务水平，对入住的每个业主都是一样的，支付的费用也应该是一样的。如果与每个业主约定的公共性服务内容不一样，没有可操作性；如果约定的费用不一样，一样的服务水平，有的费用高，有的费用低，对多付费的业主不公平。因此，房屋买卖合 同中关于公共性物业服务的费用，服务内容和质量要 求等条款应由开发企业根据前期物业服务合同确定，与前期物业服务合同保持一致，开发企业在售房时要将物业服务内容和费用等明示给买房人并进行约定，但不能由个别购房人与开发单位单独协商确定。这是由于前期物业管理的特殊性决定的，目的是为了维护全体业主的合法权益，不应理解为霸王条款。

　　相关法条：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条 符合 下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：

　　(一 ) 物业服务企业将 物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；

　　(二 )物业服务 合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

　　10 、房屋买卖合同中约定的物业服务费、服务内容和质量等在什么阶段实 行？

　　答：在业主大会成立前的前期物业管理阶段实行。业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，物业服务价格、服务内容和质量等按新合同执行。

　　相关法条：《物业管理条例》 第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临 时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业 买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签 订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止 。

　　答：前期物业服务合同由建设单位与物业管理企业签订，包含主要内容为前期物业管理阶段的服务费用、服务内容和质量要求、双方的权利义务等。前期物业服务合同必须采取书面形式。

　　相关法条：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条 建 设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

　　12 、业主大会成立前，业主能否以未与物 业管理企业签订合同为由拒绝交纳 物业服务费用？

　　答：不能。因为按照规定，前期的物业管理企业由开发建设单位委托，业主应当按照约定交纳物业服务费用，接受物业管理企业的服务。

　　相关法条：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条 建 设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

　　13 、业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同后，单个 业 主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交费？

　　答：不能。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主必须履行业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同的约定，交纳物业服务费用。

　　相关法条：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条 建 设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

　　答：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会是对应物业管理区域成立的，一个物业管理区 域成立一个业主大会。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　相关法条：《物业管理条例》第八条规定：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代 表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。《物业管理条例》第九条规定：一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　答：物业所在地区、县国土房管局会同街道办事处负责协调物业管理区域划分工作。划分住宅物业管理区域应当考虑建筑规模、自然形成、设施设备共用程度及社区建设等因素；非住宅区域划分主要考虑建设立项、规划等因素；住宅与非住宅结构相连的区域，应本着有利于物业管理的原则划定。

　　相关法条：《物业管理条例》第九条规定：一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　答：物业管理区域只 有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会。决定不成立业主大会的，业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　相关法条：《物业管理条例》第十条规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、 县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不 成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、 业主委员会职责。业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　答：业主的投票权数，可以按下列规定计算，法律、行政法规另有规定的，从其规定：(一 )住宅物 业按一户一投票权数计算；(二 )非住宅物业按建筑面积计算；确定业主投票权的具体办法由业主大 会制定。

　　答：《物业管理条例》 第十二条 业主大会会议可以采用集体讨 论的形式，也可以采用书面征求 意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。

　　答：相关法条：建设部《业主大会规程》第十二条规定：业主大会会议分为定期会议和临时会议。 主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。《物业管理条例》第十三条规定：业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经 20% 以上的业主提议，业主委员会应当 组织召开业主大会临时会议。《物业管理条例》第十四条规定：召开业主大会会议，应当于会议召开 15 日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。

　　(五 )制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等 方面的规章制度；

　　（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　答：一般事项，必须经与会业主所持投票权 1/2 以上通过；业主大会作出制定或 修改业主公约、业 主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，须经物业管理区域内全体业主所持投票权 2/3 以上通过。

　　相关法条：《物业管理条例》第十二条规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用 书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有 1／ 2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权 1／ 2以上 通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定 ，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权 2／ 3以上通过。业主大会 的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

　　答：业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，具体实施业主大会的决议。业主委员会组成人数一般为 5至 9人的单数，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

　　（3）及时 了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

　　（5）业主大会赋予的其他职责。业主委员会应当监督违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务 费用。

　　24 、 什么人可以当选业主委员会委员？答：具备以下资格条件的业主可以成为业主委员会委员：

　　（6）具备必要的工作时间。在实际工作中，鼓励和支持物业管理区域内具有业主身份的各级人大代表和政协委员作为业主委 员会委员参与物业管理。

　　相关法条：国务院《物业管理条例》 第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内，向物 业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

　　答：业主委员会应自选举产生之日起 30 内，到物业所在地的区、县国土房管局备案。备案时须提 交《业主委员会备案单》及业主大会议事规则、业主公约、业主大会决议、法律法规规定其它材料。

　　答：经 1/3 以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会 议。会议应当有过半数委员出席，作出的决定须经委员人数半数以上通过。业主委员会的决定应以书面形式在物业管理区域内及时公告。

　　答：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　相关法条：《物业管理条例》 第十九条 业主大会、业主委员会应当 依法履行职责，不得作出与物 业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　答：业主公约由全体业主共同制定，经业主大会会议通过后，对全体业主具有约束力。主要内容是对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项。

　　答：业主大会议事规则由 业主大会制定和修改，由全体业主共同遵守。业主大会议事规则主要就业主 大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定方法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

　　答 :按照有关规定，社区居委会指导、监督业主大会和业主委员会工作，并参与成立业主大会筹备组。业主大会、业主委员会应当配合公安机关、与社区居委会相互协作，共同做好维护物业管理区域的社会治安的相关工作。住宅小区业主大会会议，应当告知相关的社区居委会；业主大会、业主委员 会作出的决定，应当听取社区居委会的建议 ；积极配合社区居委会依法履行自治管理职责，支持居民 委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　答：是的。按照规定，国家提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；新建住宅 物业的建设单位，应通过招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　相关法条：《物业管理条例》 第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服 务企业。第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方 式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于 3 个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　答：不需要。物业服务合同到期，业主大会决定续聘原物业管理企业提供服务的，可不再进行招标，直接授权业主委员会续签物业服务合同。

　　34 、业主大会决定更换物业管理企业的决议，应当有持有多少投票权的业主 同意？

　　答：业主大会更换物业管理企业的决议，必须经物业管 理区域内全体业主所持投票权 2/3 以上通过。

　　35 、业主大会更换物业管理企业，是否应当告知社区居委会和街道办事处？答：是的。作为物业管理区域的重大事项，业主大会作出更换物业管理企业的决议后，应当及时告知当地街道办事处（乡镇人民政府）和社区居委会。

　　36 、业主委员会通过招标方式更换物业管理企业之前，应当就哪些事项形成 决议？

　　答：根据不同情况，业主大会应当在招标前决定以下事项：（1）授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；（2）确定采取公开招标或邀请招标方式；（3）授权业主委员会直接确定中标 人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确 定中标人；（4）物业服务价格幅度或水平。

　　37 、业主委员会招标前，是否需要备案？答：业主委员会招标前，应当到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时，应提交以下资料：

　　（4）法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订 的委托书。

　　（1）业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会决议在 物业管理区域内的显著位置向全体业主公示；

　　（3）评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示；

　　（4）中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、 标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。

　　39 、业主委员会通过招标方式更换物业管理企业的，应当提前多少天告知原 物业管理企业？

　　答：原物业服务合同即将到期，业主大会决定重新选聘物业管理企业的，应当及时召开全体业主大会，并在原物业服务合同到期前三个月将有关决议书面告知物业管理企业。前期物业服务合同尚未到期，业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决议后及时书面告知物业管理企业。

　　答：业主大会通过招标方式选聘物业管理企业的工作，应在原物业服务合同到期前一个月完成。

　　41 、业主委员会通过招标重新选聘物业管理企业后，应当如何组织新老企业 的交接？答：业主大会依法重新 选聘物业管理企业的，应当在解除与原物业管理企业的 (前期）物业服务合同 后，方可组织双方交接。交接活动由业主委员会组织，原物业管理企业应将下列材料移交给新物业管理企业：

　　（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收 资料；

　　（4）物业管理所必需的其他资料。交接时，应当制作交接证明并由双方企业和业主委员会加盖印 章。交接完毕后，原物业管理企业应退出物业管理区域。

　　答：按照有关规定，由业主委员会代表全体业主，与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。物业服务合同生效后，全体业主均应履行合同约定。物业服务合同主要内容包括物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、合同期限、违约责任等。北京市国土资源和房屋管理局 2004 年 5月颁布了物业服务合同的示范文本。

　　答：物业服务的内容按照物业服务合同的约定实行。物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相 关区域内的环境卫生和秩序活动；一般包括综合管理、房屋及共 用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等。

　　答：公共性物业管理服务指物业管理企业在物业管理区域内提供的共用部位共用设施设备维修、养护、环境保洁和公共秩序等多种内容的综合服务。一般提到的物业管理服务主要为公共性物业管理服务。特约性服务指受个别业主的单独委托提供的服务。比如户内自用部位和设备的维修、室内保洁、 代订机票、报纸等。

　　45 、物业管理企业在 公共秩序维护服务方面承担何种职责？是否应对业主人 身和财产负责？

　　答：物业管理企业在公共秩序维护的主要职责是公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：

　　（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值班，危及人身安全处有明显标志和防范措施；

　　（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停车位置进行管理， 保持车辆行驶通畅；

　　（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树 木、果实等；

　　（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次 的防范检查和巡逻，巡逻不少于 2人，做 到有计划、有记录；

　　（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安 部 门进行处理。物业管理企业原则上不对业主人身和户内财产负有看护责任，但物业管理企业违反物业服务合同 约定，导致业主人身和财产受到损失的，物业管理企业应依法承担赔偿责任。

　　答：可以，一个物业管理区域应由一家物业管理企业实施统一管理。物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务（比如保洁、 绿化、电梯维护等）委托给保洁公司、绿化公司、电梯公司等专业 性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理业务一并委托给他人。

　　47 、物业管理企业在履行合同义务时，是否有权对违反业主（临时）公约和 物业管理规章制度的行为进行制止？

　　答：是。物业管理企业按照业主（临时）公约的规定以及物业服务合同的授权，有权要求业主配合物业管理企业的管理服务，对业主违反业主（临时）公约和物业管理规章制度的行为进行劝阻、制止或按业主大会、业主委员会的授权采取其他处理措施。

　　答：车辆停放时停车人有权按照停车管理协议的约定接受停车管理服务。同时停车人应遵守停车管理 制度，交纳停车管理服务费用，在指定的区域停放车辆，停放车辆不能占用、堵塞消防通道和消防设施等。

　　答：公房、安居房出售后，保洁、保安等使用人交费项目由购房人承担，产权人交费项目包括绿化、管理、公共设施维护、化粪池清掏费用、电梯、水泵等，公房由原售房单位承担，安居房由职工所在单位承担。

　　答：高档住宅、非住宅类物业的物业服务费采取市场 调节价的定价形式。在业主大会、业主委员会成 立前，按房屋买卖合同（或物业管理公约、房屋使用维护管理公约）约定的价格收取费用；业主大会、业主委员会成立后，由业主大会与物业管理企业协商定价。

　　答：交了住宅专项维修资金后，不再交纳房屋共用部位共用设施设备大中修费用。

　　答：自用部位、自用设施的维修养护费用可以按年（季度、月）交给物业管理企业，也可以发生时再交纳。

　　答：合法。公共维修基金是专项用于住宅共用部位和共用设施设备保修期满后，除正常运行维修养护 范围以外的中修、大修及改造、更新工程的基金。而物业管理费收取的只是公共设施设备小修和日常运行维修及保养费。二者的使用目的不同。

　　答：公房上市后，原有产权单位不再承担交纳物业服务费用的义务。物业服务费用由房屋购买人承担。

　　答：电梯 费用由楼内全体产权人按建筑面积比例分摊，首层住户也要交纳电梯费用，业主大会另有决 议以及业主大会与物业管理企业另有约定的，从其约定。

　　答：物业管理企业应负责车辆的看管和停车秩序的维护，具体包括：有机动车、非机动车管理制度和管理方案；对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；保证停车有序， 24 小时设专人看管；长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利 义务。

　　答：尽管在实际生活中存在着由居委会为业主选聘物业管理公司的现象，但实际上，居委会是无权为小区选聘物业管理公司的。居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，它是在政府或者政府的派出机构的指导、支持下开展工作的。居委会不是小区的产权人，既不享有业主的权利，也不必承担业主的义务。当业主或业主委员会与物业管理公司就物业合同发生纠纷时，居委会可以进行协调处理，但不能代替业主或业主委员会来选聘物业管理公司。

　　答：不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的 法律问题，二者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担 违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。

　　答：物业服务费用实行包干制的，业主大会主要对物业管理企业的服务质量进行考核，不对物业服务费用进行审计。物业服务费用实行酬金制的，业主大会与物业管理企业可以在合同中约定对物业服务支出或成本进行审计。审计机构由双方共同委托，审计费用由全体业主承担，审计结果对双方都有约束力。

　　答：《物业管理条例》规定：“ 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非 住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”“ 专项维修资金属业主所有，专项用 于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”

　　答：专项维修资金专项用于住宅共用部位共用设施设备的保修期满后的维修工程，即除日常运行维修养护以外的中修、大修以及更新、改造工程。

　　答：凡是 1999 年 1月 1日以后签 订商品住宅（包括经济适用住房，与住宅结构相连的非住宅等）房屋买卖合同的购房人均应交纳。此外将商品住宅转为租赁、经营或自用的开发商也应交纳专项维修资金。

　　答：不缴纳专项维修资金的，房地产管理部门将不予办理其立契过户手续和权属登记手续。

　　答：商品住宅（异产毗连型）的专项维修资金按房屋买卖合同中表明的购房款的 2% 交纳（实测面积 后有变化的以结算价款为准）。此外，非异产毗连住宅专项维修资金由购房者按购房款 1% 的比例交纳。

　　答：总体来说维修资金的使用应当遵循 “ 年度普算 -- 制定维修计划 -- 编制工程预算 -- 批准预算 -- 委托 施工 -- 工程验收 -- 分摊费用与支取资金 -- 公布账目 ” 的程序。

　　答：住宅共用部位共用设施设备须进行维修工程的，属人为损坏的，有责任人承担费用，不得使用维修资金。其他按照受益人（业主）原则分摊使用维修资金。

　　68 、使用维修资金时按什么原则分摊费用？答：如业主维修资金不足首次归集额的 30% 时，业委会应提议续筹。筹集的标准和具体办法由业主大 会决定，续筹金额一 般按业主所拥有的建筑面积分摊，由业主直接交存到经办行，计入业委会账户和 业主明细户。

　　69、物业管理区域内的公共建筑和共用设施能否改变用途？确需改变用途 的，如何办理？

　　答：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生活、工作需求所必须的，不得擅自改变用途。如擅自将小区内的学校改为娱乐场所、绿地改成商业设施等做法都是不被允许的。业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当依法办理相关手续，并告知物业管理企业；物业 管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后， 由业主依法办理 相关手续。

　　70 、物业管理区域内的公共建筑和共用设施能否改变用途？确需改变用途 的，如何办理？

　　答：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生活、工作需求所必须的，不得擅自改变用途。如擅自将小区内的学校改为娱乐场所、绿地改成商业设施等做法都是不被允许的。业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当依法办理相关手续，并告知物业管理企业；物业 管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理相关手续。

　　71 、因维修物业或者公共利益， 业主、物业公司或其他单位需临时占用、挖 掘道路和场地怎么办？

　　答：因维修物业或者公共利益，业主或其他单位确需临时占用、挖掘道路和场地的，应征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路和场地的，应征得业主委员会同意，或者按照事先制定的预案进行处理。

　　答：物业共用部位、共用设施设备是全体业主共有，业主和物业公司都不能擅自占用。如需占用物业共用部位、共用设施设备，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理公司同意后， 按照规定办 理有关手续。

　　73 、业主、物业管理企业能否利用物业共用部位、共用设施设备进行经营？答：业主、物业管理企业不得擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。如需经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续。所得收益主要用于补充纳入住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　答：一幢楼内有多个产权人的，如无特殊约定，楼顶是共用部位，属于全体业主共有。如需在小区楼顶上架设广告牌，应征得业主大会、物业管理企业同意后，依法办理有关手续。所得收益 主要用于补 充住宅专用维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　答：封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚等行为看似是业主自家的事，但是会影响小区的环境和整体外观。一个环境整洁优美的小区不仅使居住其中的业主感到舒适，而且能起到提升物业品质、使其保值增值的作用。为了维护公共安全和公众利益，业主封闭阳台jbo竞博、安装防护栏或搭建阳光棚时，都应遵守《业主（临时）公约》和小区有关规章制度的规定。

　　答：公共楼道属于共用部位，邻居占用了公 共楼道就是侵犯了相邻业主的权益，业主、业主委员会、 物业管理企业可以要求其停止占用；造成共用部位损坏的，还可以要求其承担赔偿责任。

　　77 、物业区域内的供气、供热、通讯、有线电视管线和设施设备由谁负责维护？

　　答：物业区域内的供气、供热、通讯、有线电视管线和设施设备属供气、供热、通讯、有线电视等专业服务单位所有，由供气、供热、通讯、有线电视等专业服务单位委托物业管理企业负责维修养护。

　　答：小区内房屋结构相连，供水、供电、供气、供热等基础设施物业具有系统性等特点， 致使物业局 部安全隐患不仅会业主、使用人，还会影响到相邻的业主，甚至整个物业管理区域的安全和正常使用。即物业安全隐患往往会影响到公共利益和他人合法权益。因此，物业管理企业需要进行入户维修时，业主应当配合。

　　答：由于业主不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连设施安全及公共安全的，业主大会、业主委员会可授权物业管理公司进行修缮，其费用由业主承担。造成损失的，业主应当赔偿。

　　80 、小区内的共用设施损坏，维修费用该由谁承担？答：如果是人为造成小区 公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。如 果责任不明确的，维修费用应该由全体业主按所拥有的建筑面积比例分担。

　　答：我国住宅房屋多数属于集合式楼房。在住宅小区中，住宅单体间存在共用部位，如主体结构承重部位；单幢楼或小区内有共用设施设备，如电梯、水、暖、照明、消防等设施设备。不当的装饰装修会导致结构安全和装修人自身的生命财产安全，还会影响到整幢楼、整个小区的正常生活秩序。为了维护公共安全和公众利益，需要对房屋装饰装修行为进行规范，因此，业主需要装饰装 修房屋的，应 当事先告知物业管理企业，物业管理企业也应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

　　答：装饰装修房屋是业主的权利，但这一 权利 的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。在一个存在多业主的物业管理区域内，业主装饰装修房屋的行为有可能会对其他业主造成影响。如装修噪音影响相邻业主生活和休息、破坏房屋承重结构会对其他业主的人身和财产安全构成威胁等。同时，物业管理公司有义务根据物业服务合同的约定对物业进行管理，而对物业及其共用部位、共用设施设备的 结构、功能、使用等情况的了解是完成这一义务的前提。因此，业主装饰装修房屋，应当事先告 知物业管理公司。

　　83 、业主装饰装修房屋，需要与物业管理企业签订装饰装修管理服务协议 吗？

　　答：业主应当在装饰装修房屋前与物业管理企业签订住宅内装饰装修管理服务协议。住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括以下内容：装饰装修工程的实施内容，装饰装修工程的实施期限，允许施工的时间，废弃物的清运与处置，住宅外立面设施及防盗窗的安装要求，禁止行为和注意事项，管理服务费用，违约责任等。

　　答：按照建设 部第 110 令《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列 行为：

　　（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；

　　（5）未经批准，不得搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗；拆改供暖 管道和设施；拆改燃气管道和设施。

　　答：业主装饰装修房屋过程中，直至装修结束后，物业管理企业应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的予以制止；情节严重的，及时向有关部门报告。

　　答：住宅室内装饰装修所形成的各种废弃物，应当按照物业管理企业指定的位置、方式和时间进行堆放和清运。严禁从楼上向地面或者垃圾道、下水道抛弃废弃物。

　　答：在正常使用条件下， 住宅室内装饰装修工程的最低保修期为二年，有防水要求的厨房、卫生间和 外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。

　　答 ：罚款是一种行政处罚行为，物业管理公司不是行政主体，因而没有罚款的权利。处罚权，只能由 行政机关或司法机关或其他有处罚权的组织在其法定职权范围内行使。物业管理公司擅自处罚的行为违反了《行政处罚法》的规定，没有任何法律的依据，不具有约束力。业主与物业管理公司之间没有任何的行政管理的法律关系。业主与物业管理公司之间是一种平等的合同关系，物业管 理公司不能凌 驾于业主之上设立处罚权。

　　答 ：物业管理公司不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并再委托给其他物业管理企业或任何 其他企业。但为了有利于物业管理专业化水平的提高，物业管理企业可以把物业管理区域的专项服务业务委托给专业性服务企业。进行 “转委托 ”时，首先，要选聘具有相应资质的专业性服务公司来承担专业服务项目；其次，物业管 理公司要与专业性服务公司签订委托协议，在协议中约定，专业性服务公司提供的专业性服务质量和水平不得低于物业管理服务合同中对相关专业性服务质量和要求的约定；同时还要约定专业性服务公 司达不到服务质量和要求时的违约责任。

　　答 ：无权。向业主交付房屋是开发商的义务，如果业主已经付了房款，则开发商必须向业主交付房屋。物业管理公司向业主交付房屋是代开发商履行义务，只能以开发商的名义，不能以自己的名义。物业管理公司因为业主拒签业主公约或其他原因而不给业主房屋钥匙的行为，是将自己在物业管理合同中的相关权利关系附加到了替开发商履行交付房屋的义务中了，这是不符合法律规定的。

　　答 ：要交。业主没有入住因此水电费可能很少，但是物业管理公司对整个小区的管理是一种公共性服 务，也包括对该空房的管理。物业管理公司的服务不会因为个别业主没有实际居住就停止，所以业主无论是否入住，只要办理了入住手续，均应从办理入住手续后按合同的约定缴纳管理费。

　　92 、 房屋质量差 ,管理费还要交吗？答 ：因为房屋质量问题是业主与开发商之间的购房合同关系，而物业管理费是业主与物业管理公司根 据物业管理合同约定的，二者是两个不同的法律关系。对于房屋的质量问题，业主应追究开发商的责任，而与物业管理公司并无直接 联系，业主不能以此为借口拖欠管理费。

　　答 ：购买车位与缴纳车位管理费并不矛盾。购买车位后，业主获得了车位的所有权，但是车位的保洁、 保安、照明等等仍需要物业管理公司进行管理。因此，买了车位的业主仍要缴纳车位管理费。

　　94 、 公共设施被损坏谁来修？公共设施被损坏找不到责任人时，损失谁来 赔？

　　答 ：由人为因素造成的公共设施损害不在公共维修基金的范围之内，应由责任人承担费用，不得动用 公共维修基金。公共设施被损害找不到责任人时，一般情况下按受益人原则分摊，具体有以下几种情况：（ 1） 物业管理区域内住宅楼房外的公共设施的维修工程，除由专业管理部门维修管理的部分外，其 余部分的维修费用，由全体产权人按建筑面积比例分摊。（ 2）住宅楼内的共用部位和公用设施设备的维修费用，由该住宅楼内全体产权人按所拥有的建筑面 积的比例分摊。（ 3）一栋住宅有两个或两个以上单元门的，专属于一个单元全体产权人使用的设施设备的维修费， 由该单元门内全体产权人使用的设施设备的维修费由该层内全体产权按所拥有的建筑面积比例分摊；在一栋住宅内，专属于一层住宅内的全体产权人使用的设施设备的维修费由该层内全体产权人按所拥有的建筑面 积的比例分摊。

　　答 ：一般来说不能让物业管理公司直接进行赔偿。但如果盗窃是由于物业保安措施的严重失职造成的， 物业管理公司要承担相应责任，如何赔偿需要双方协商。还存在一种情况，即物业管理合同中约定若发生火灾、财物丢失等情况由物业管理公司赔偿，作为对价业主在平时要支付相应的费用，那么如果发生财物被盗事件，物业管理公司要承担责任。业主在小区内受到歹徒的伤害，物业管理公司应承担责任吗？如果按照物业管理合同，物业管理公司已经完整履行了保安义务，并且没有失职行为，则不用承担 责 任。如果存在过失，则要根据过失承担责任。保安的服务内容是负责小区规划红线以内、业主门户以外的公共秩序维护和公共财产的看管，发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。保安费不是财产保险，也不是人身保险。物业管理公司的保安工作不是保镖，也不是保管工作。如果履行了保安义务仍无法阻止损害结果发生的，提供保安服务的一方不承担民事责任。

　　96 、 物业管理公司有权将管理用房挪作他用吗？为了物业管理公司提供服务的方便，业主们通常会允许物业管理公司使用一些公用房屋，但这些房屋的使用应仅限于为 业主提供服务。未经业主的许可，物业管理公司不能将这些公用房屋挪作他用。未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处 1万元以上 10 万元以下的罚款；有收益的， 所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、公用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　答 ：物业收取了物业管理费，就负有义务对小区内的设施、绿化、交通、安全进行管理。因此，如果物业已经 预见到障碍物会对业主的安全造成威胁，而没有采取必要措施，物业管理公司就要承担责任。

　　答 ：如果对公共部位进行维修，必须进入业主的房屋，那么业主必须提供便利，以免影响整栋楼居民 的正常使用。

　　答 ：承租人的义务仅限于房屋租赁合同的规定，因而只具有向出租人支付租金的义务，没有支付物业 管理费的义务。支付物业管理费是基于物业管理合同的义务，房屋租赁合同与物业管理合同是两个不同的权利义务关系，不能混 同。如果在房屋租赁合同中承租方与出租方约定，由承租人支付物业管理费，并且物业管理公司也同意向承租人收取物业管理费，那么应当由承租人支付物业管理费。如果承租人到期没有支付物业管理费，业主要承担连带缴纳责任。

　　答 ：物业管理公司不得单方要求增加物业管理费。物业管理费的收取标准，应以物业管理合同或商品 房买卖合同中的约定为准。除因政府调整价格外，开发商和物业管理公司都不得单方提价。如果确有必要增加必须召开业主大会，征得业主同意后方能增加。如果物业擅自提高物业管理费的收取标准，业主 可以要求物价部门进行协调，也可以通过仲裁或诉讼程序解决。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍